Ação de despejo: qual o momento certo de pedir e quando cabe liminar para desocupação em 15 dias?

Todo locador inadimplido trava o mesmo cálculo mental: “espero mais um mês ou entro com a ação?”. Esperar parece elegante; juridicamente, costuma ser caro. Cada mês de tolerância informal é um aluguel a mais para cobrar de quem já demonstrou que não paga — e a experiência forense é dura: dívidas locatícias acumuladas raramente são recuperadas por inteiro, mesmo com sentença. O momento certo do despejo é, quase sempre, antes do que o locador gostaria de admitir.

A ação de despejo é a via processual da Lei 8.245/1991 para extinguir a locação e retomar o imóvel. Vamos mostrar os fundamentos possíveis, quando cabe a liminar de 15 dias, como funciona a purga da mora pelo inquilino, os prazos reais e os erros que transformam retomadas simples em novelas.

Quais são os fundamentos para pedir o despejo?

Os principais, na prática paulista:

1. Falta de pagamento de aluguel e encargos — o campeão absoluto;

1. Término do prazo na locação não residencial, ou denúncia vazia na residencial por prazo indeterminado (com notificação prévia e prazo de 30 dias para desocupação — arts. 46 e 57);
2. Infração contratual (sublocação proibida, uso diverso, danos);
3. Uso próprio e demais hipóteses do art. 47;
4. Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.

Cada fundamento tem requisitos e ritos próprios — escolher o fundamento certo (ou cumulá-los: despejo com cobrança) define o tempo e o resultado.

Quando cabe liminar para desocupar em 15 dias?

O art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991 lista hipóteses de liminar de desocupação em 15 dias, mediante caução de 3 aluguéis. As mais usadas: falta de pagamento em contrato sem garantia (sem fiador, caução ou seguro-fiança — inciso IX), término do prazo da locação não residencial com ação proposta em até 30 dias (inciso VIII), e a denúncia condicionada nos casos legais. Tradução estratégica para o locador: o desenho do contrato hoje define a velocidade do despejo amanhã — paradoxalmente, abrir mão de garantia acelera a retomada liminar, enquanto um bom fiador acelera a recuperação do crédito. A escolha é de perfil de risco.

O inquilino pode “zerar o jogo” pagando? A purga da mora

Pode — uma vez a cada biênio. No despejo por falta de pagamento, o locatário evita a rescisão pagando tudo (aluguéis, encargos, juros, multa, custas e honorários) no prazo de 15 dias da citação (art. 62, II). Mas o benefício não é infinito: não se admite nova purga se o inquilino já a utilizou nos 24 meses anteriores (art. 62, parágrafo único). Para o locador, isso significa: o despejo bem instruído ou recupera o crédito integral rapidamente (purga) ou encaminha a desocupação — os dois desfechos superam a espera informal.

Quanto tempo demora um despejo — e como encurtá-lo?

Com liminar deferida: desocupação em semanas. Sem liminar, no rito comum do TJSP, a retomada costuma consumir vários meses até mais de um ano, conforme a comarca e a resistência. Aceleradores comprovados: notificação extrajudicial prévia bem-feita (constitui o quadro probatório e, em vários fundamentos, é requisito), pedido liminar quando cabível com caução pronta, cumulação com cobrança para não duplicar processos, e execução provisória da sentença de despejo — a apelação, em regra, não tem efeito suspensivo (art. 58, V).

Um exemplo concreto: o despejo da loja da Lapa

Roberto alugou sua loja na Lapa por R$ 6,5 mil, sem garantia, com desconto em troca. O inquilino atrasou janeiro; em fevereiro, “prometeu pagar”; em março, Roberto ajuizou despejo por falta de pagamento com pedido liminar (art. 59, § 1º, IX), caucionando 3 aluguéis. Liminar deferida: desocupação em 15 dias. O inquilino, citado, não purgou a mora — saiu no prazo, e a cobrança prosseguiu pelos 3 meses devidos. Total do ciclo: 70 dias. O vizinho de Roberto, na mesma situação, “esperou o rapaz se ajeitar” por 8 meses: acumulou R$ 52 mil de dívida que nunca recuperou. O momento certo valeu R$ 30 mil.

Os erros mais comuns (e caros)

1. Trocar fechadura, cortar luz ou retirar bens por conta própria. É exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) e gera indenização ao inquilino. Risco: o credor virar réu.
2. Tolerar informalmente por meses. Risco: transformar 1 aluguel perdido em 8 — incobráveis.
3. Aceitar acordos verbais de parcelamento. Risco: recomeçar a mora do zero, sem título.
4. Ajuizar sem o fundamento/notificação corretos. Risco: extinção do processo e meses perdidos.
5. Esquecer a cumulação com cobrança. Risco: retomar o imóvel e abandonar o crédito.

Checklist acionável do locador

• Inadimplência detectada: notifique por escrito em até 15 dias (prazo curto, tom firme);
• Verifique a garantia do contrato — ela define o cabimento da liminar de 15 dias;
• Sem pagamento em 30 dias: ajuíze despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança;
• Caução de 3 aluguéis provisionada para o pedido liminar, quando cabível;
• Na denúncia vazia: notificação premonitória com prazo legal antes da ação;
• Jamais atue por mãos próprias — toda retomada passa pelo juiz.

Perguntas frequentes

Posso despejar o inquilino sem processo judicial?

Não. A retomada forçada — trocar fechaduras, cortar serviços, remover bens — configura exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal) e gera dever de indenizar. Sem devolução voluntária das chaves, o único caminho é a ação de despejo da Lei 8.245/1991, com ordem judicial de desocupação.

Com quantos meses de atraso posso entrar com despejo?

A partir do primeiro inadimplemento — a lei não exige acúmulo de meses. Esperar “mais um pouco” só aumenta a dívida de quem já não paga. O despejo por falta de pagamento pode (e deve) ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos.

O que é a liminar de despejo em 15 dias?

É a ordem de desocupação concedida no início do processo, mediante caução de 3 aluguéis, nas hipóteses do art. 59, § 1º, da Lei 8.245/1991 — destacadamente a falta de pagamento em contrato sem garantia (sem fiador, caução ou seguro-fiança) e o fim do prazo da locação não residencial com ação em até 30 dias. Deferida, o inquilino tem 15 dias para sair.

O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?

Pode, pela purga da mora: pagamento integral de aluguéis, encargos, juros, multa, custas e honorários em 15 dias da citação (art. 62, II, da Lei 8.245/1991). O benefício, porém, não pode ser repetido por quem já o utilizou nos 24 meses anteriores — inadimplente contumaz não purga de novo.

Quando procurar um advogado para uma ação de despejo em São Paulo?

No primeiro mês de inadimplência ou ao decidir retomar o imóvel por fim de prazo. A estratégia certa — fundamento, notificação, liminar, cumulação com cobrança — definida cedo encurta meses de processo no TJSP e preserva o crédito. Cada mês de espera informal é, estatisticamente, um aluguel doado.

O momento certo do despejo é uma decisão de gestão, não de paciência

A lei dá ao locador instrumentos rápidos — liminar de 15 dias, purga que recupera o crédito integral, sentença executável de imediato. O que ela não devolve é o tempo da tolerância informal. Trate o primeiro atraso como dado, não como drama: notifique, documente e decida com calendário.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), conduzimos despejos com estratégia — fundamento correto, liminares, cumulação com cobrança e execução — e desenhamos contratos de locação que aceleram a retomada e a recuperação do crédito.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — descreva a situação do seu imóvel alugado (atraso ou fim de contrato) e receba a rota de retomada do seu caso.