Erros na compra de imóvel na planta: quais são os mais caros e como se proteger antes de assinar?

Você visitou o estande decorado, se encantou, e o corretor avisou: “essa condição é só até domingo”. Sob pressão, muita gente assina um contrato de 40 páginas sem ler — e descobre, dois anos depois, que a parcela das chaves cresceu 25%, que a obra pode atrasar 6 meses “dentro da lei” e que desistir custa um quarto de tudo o que pagou. Comprar na planta é adquirir um imóvel que ainda não existe: você troca dinheiro presente por uma promessa futura, e é exatamente por isso que a lei cerca essa operação de regras próprias.

Neste artigo, vamos mostrar os erros mais comuns (e caros) nessa modalidade, o que verificar na construtora antes de assinar, quais cláusulas merecem atenção redobrada, o que a lei garante em caso de atraso e quais custos extras derrubam o orçamento de quem não se planejou.

O que diz a lei quando o contrato “não diz nada”?

A compra na planta é regida principalmente por três normas: a Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações), o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) e a Lei 13.786/2018 — a “Lei do Distrato”, que desde 2018 padronizou multas, prazos e o famoso quadro-resumo. Mesmo que o contrato silencie, esses pisos legais valem: nenhuma cláusula pode retirar do comprador o que a lei garante. Mas atenção ao contraste estruturante: a lei contém os abusos; é o contrato bem negociado que habilita a sua proteção concreta — prazos claros, índices definidos, penalidades simétricas.

Como verificar a construtora antes de assinar?

A verificação começa na matrícula do imóvel, não no material de marketing. Todo empreendimento na planta só pode ser vendido após o registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis (art. 32 da Lei 4.591/1964) — vender sem esse registro é irregular e expõe o comprador a risco grave. Peça a matrícula atualizada e confirme:

1. o registro da incorporação (o “R.” da incorporação na matrícula-mãe);

1. se o empreendimento tem patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004) — regime que separa o caixa da obra do caixa da construtora, protegendo os compradores se a empresa quebrar (foi o que faltou a milhares de clientes em falências famosas do setor);
2. certidões da incorporadora: débitos fiscais, processos por atraso de obra e vícios construtivos (consulta pública no TJSP), reclamações no Procon-SP.

Funciona bem quando: a incorporadora tem entregas anteriores verificáveis e obra afetada. Risco: empresa-SPE recém-criada, sem histórico e sem afetação — todo o seu dinheiro depende da saúde de um único projeto.

Quais cláusulas do contrato merecem atenção redobrada?

Quatro cláusulas concentram a maior parte dos litígios:

1. Cláusula de tolerância. A construtora pode prever prorrogação da entrega de até 180 dias corridos, sem penalidade — desde que expressa e clara (art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018). Mais que isso é atraso juridicamente relevante.
2. Correção pelo INCC. Durante a obra, o saldo devedor é corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção, que historicamente sobe mais que a inflação geral — em anos de pico, superou 14% ao ano. Após as chaves, o índice muda (em geral IPCA ou IGP-M, com juros). A “parcela das chaves” anunciada no estande não é a parcela que você pagará.
3. Multas do distrato. Se o comprador desistir, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos — ou até 50% quando há patrimônio de afetação (art. 67-A da Lei 4.591/1964). Em números: quem pagou R$ 100 mil pode sair com R$ 50 mil.
4. Quadro-resumo. Desde 2018 o contrato deve abrir com um quadro-resumo destacando preço, índices, prazos e penalidades (art. 35-A da Lei 4.591/1964). A ausência ou incompletude desse quadro é indício forte de contrato problemático.

A função dessas cláusulas é simples de explicar ao cliente: elas definem quem paga a conta do imprevisto — a inflação da obra, o atraso, a desistência. Quem assina sem ler aceita pagar todas.

O que fazer se a obra atrasar além dos 180 dias?

Passado o prazo contratual somado à tolerância, a lei dá ao comprador duas escolhas (art. 43-A, §§ 1º e 2º, da Lei 4.591/1964):

• Desfazer o negócio: devolução integral de tudo o que pagou, com correção, mais a multa contratual, em até 60 dias; ou
• Manter a compra: receber, por mês de atraso, indenização de 1% sobre o valor já pago, ao receber as chaves.

Atenção a um ponto que muda estratégias: o STJ fixou, no Tema 970, que a cláusula penal moratória prevista no contrato não se cumula com indenização por lucros cessantes — ou seja, em regra você recebe a penalidade prefixada, não ela “mais” o aluguel que deixou de ganhar. E, pelo Tema 971, a multa prevista só contra o comprador pode ser invertida contra a construtora inadimplente. Cada contrato pede cálculo próprio antes de escolher o caminho.

Quais custos extras derrubam o orçamento do comprador?

Além do preço, prepare-se para um pacote que costuma somar 5% a 7% do valor do imóvel na entrega:

• ITBI: na cidade de São Paulo, 3% sobre o valor da transação (ou valor venal de referência, se maior);

• Registro e escritura no Cartório de Registro de Imóveis: emolumentos tabelados por faixa de valor em SP;

• Condomínio e IPTU: passam a ser devidos a partir da entrega das chaves, mesmo sem mudança;

• Acabamentos: o imóvel é entregue no contrapiso — armários, box e luminárias ficam por sua conta.

Num apartamento de R$ 500 mil na capital paulista, só ITBI e registro consomem cerca de R$ 20 mil — valor que precisa estar reservado, fora do financiamento.

Um exemplo concreto: Pedro, Ana e a Torre Horizonte

Pedro e Ana compraram, em 2023, um apartamento na planta de R$ 500 mil em São Paulo, entrega prometida para março de 2025. Antes de assinar, pediram revisão jurídica: o advogado confirmou a incorporação registrada e o patrimônio de afetação, mas apontou que o INCC poderia elevar o saldo em mais de R$ 40 mil até as chaves — e o casal reservou essa folga. A obra atrasou 8 meses: 180 dias “engolidos” pela tolerância e 2 meses indenizáveis. Como haviam pago R$ 250 mil, receberam 1% ao mês: R$ 5 mil. Sem a leitura prévia, teriam descoberto a tolerância da pior forma — com a mudança agendada e o caminhão contratado.

Os erros mais comuns (e caros)

1. Assinar no estande, sob pressão de “última unidade”. Risco: aceitar índice, multa e tolerância sem negociar — e o contrato vale por anos.
2. Não conferir o registro da incorporação na matrícula. Risco: comprar unidade de empreendimento irregular, com a obra sujeita a embargo.
3. Planejar o orçamento pela parcela “de tabela”. Risco: o INCC infla o saldo devedor e o financiamento bancário aprovado não cobre a diferença na hora das chaves.
4. Ignorar o regime de patrimônio de afetação. Risco: em caso de quebra da construtora, concorrer com todos os credores pelo que sobrou.
5. Desistir sem cálculo. Risco: retenção de até 25% (ou 50%) do que foi pago, quando uma cessão do contrato a terceiro poderia custar muito menos.

Checklist acionável antes de assinar

• Matrícula atualizada com registro da incorporação (art. 32, Lei 4.591/64);

• Verificação de patrimônio de afetação na matrícula;

• Certidões da incorporadora e da SPE + processos no TJSP + Procon-SP;

• Quadro-resumo completo: preço, INCC, data de entrega, tolerância, multas de ambos os lados;

• Simulação do saldo devedor com INCC projetado até as chaves;

• Reserva para ITBI (3% em SP), registro, condomínio e acabamentos;

• Revisão do contrato por advogado antes da assinatura — não depois do problema.

Perguntas frequentes

A construtora pode atrasar a entrega em 180 dias sem pagar nada?

Pode, se o contrato previr expressamente a cláusula de tolerância — limite admitido pelo art. 43-A da Lei 4.591/1964 (incluído pela Lei 13.786/2018). Dentro desses 180 dias, não há multa nem indenização. O atraso juridicamente relevante começa depois da tolerância: a partir daí o comprador pode desfazer o negócio com devolução integral ou exigir 1% do valor pago por mês de atraso.

Desisti da compra na planta: quanto vou perder?

Pela Lei 13.786/2018, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos — ou até 50% se o empreendimento tiver patrimônio de afetação (art. 67-A da Lei 4.591/1964). Comissão de corretagem também costuma ser descontada. Antes de formalizar o distrato, vale calcular alternativas, como a cessão do contrato a outro comprador, que pode reduzir bastante a perda.

O que é INCC e por que minha parcela aumenta antes das chaves?

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção, calculado pela FGV) mede a inflação dos insumos e da mão de obra da construção. Nos contratos na planta, ele corrige todo o saldo devedor durante a obra — por isso as parcelas e, principalmente, a parcela das chaves crescem em relação à tabela de lançamento. Em anos de alta, o INCC superou 14% ao ano; projete essa correção no seu orçamento.

Preciso de advogado para revisar contrato de imóvel na planta em São Paulo?

A lei não obriga, mas é a proteção mais barata da operação: a revisão prévia identifica tolerância, índice de correção, multas assimétricas e ausência de patrimônio de afetação — e confere o registro da incorporação na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Em compras de centenas de milhares de reais, o custo da revisão é fração mínima do prejuízo que evita.

Posso pedir indenização se a obra atrasar?

Sim, vencida a tolerância de 180 dias. A lei garante, à sua escolha, a resolução do contrato com devolução integral e multa, ou a manutenção da compra com indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (art. 43-A, Lei 4.591/1964). Pelo Tema 970 do STJ, a penalidade prefixada no contrato não se acumula com lucros cessantes — o cálculo correto define a melhor via.

A proteção acontece antes da assinatura — depois, ela apenas remedia

Os erros na compra de imóvel na planta têm algo em comum: todos são evitáveis antes do contrato e caros depois dele. Investigar a incorporadora, ler o quadro-resumo, projetar o INCC e conhecer a regra dos 180 dias transforma a maior compra da sua vida em uma operação calculada — e não em uma aposta.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), fazemos a análise prévia de contratos de compra na planta e a due diligence da incorporadora, e atuamos em casos de atraso de obra, distrato e revisão de cobranças — para que seu investimento chegue às chaves protegido.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — envie o contrato ou a proposta antes de assinar e receba os pontos de atenção do seu caso.