Problemas legais na compra de imóvel: quais são os mais graves e como as certidões evitam cada um?

Há duas formas de conhecer os problemas legais de um imóvel: lendo certidões antes de comprar ou recebendo citações depois. A diferença de custo entre as duas é brutal — algumas centenas de reais em emolumentos contra anos de processo e, no limite, a perda do próprio bem. Este artigo é um mapa dos riscos jurídicos da compra e do documento que neutraliza cada um.

Risco jurídico imobiliário é toda situação preexistente — dívida, processo, vício de registro — capaz de atingir o imóvel mesmo depois da venda. Vamos mostrar os quatro mais graves, as certidões que os revelam e como estruturar o contrato quando algum deles aparece.

O que é fraude à execução — e por que ela é o risco número 1?

Fraude à execução é a venda de bens por quem responde a processo capaz de levá-lo à insolvência: nesse cenário, a alienação é ineficaz perante o credor (art. 792 do CPC), e o imóvel pode ser penhorado na sua mão, mesmo com escritura registrada. A proteção do comprador de boa-fé depende de demonstrar que fez as diligências — e a jurisprudência do STJ (Súmula 375) exige, em regra, registro da penhora ou prova de má-fé do adquirente, mas você não quer discutir isso em juízo. Antídoto: certidões dos distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas do vendedor (e do cônjuge), nos domicílios atuais e anteriores.

O que é evicção — e como ela tira o imóvel de quem comprou certo?

Evicção é a perda do bem por decisão que reconhece o direito anterior de um terceiro (art. 447 do Código Civil) — por exemplo, uma venda anterior não registrada que vence a disputa, um inventário anulado, uma assinatura falsificada na cadeia de transmissões. O comprador evicto tem direito de regresso contra o vendedor (preço, despesas, perdas e danos — art. 450 do CC), mas regresso contra vendedor insolvente é direito no papel. Antídoto: análise da cadeia dominial na matrícula (ao menos 15–20 anos para trás), conferindo a regularidade de cada transmissão.

Quais dívidas perseguem o imóvel, e não o dono?

IPTU e despesas de condomínio são obrigações propter rem: aderem à coisa e cobram-se de quem a detém. O comprador responde por débitos anteriores — e unidades vão a leilão por dívida condominial com alguma frequência no TJSP. Débitos de financiamento (alienação fiduciária ou hipoteca) constam da matrícula e impedem a transferência livre. Antídoto: certidão de tributos imobiliários da Prefeitura, declaração de quitação condominial assinada pelo síndico e leitura dos ônus na matrícula.

Quais vícios de registro travam ou anulam a compra?

Os mais comuns: área construída não averbada (a casa “não existe” para o cartório), divergência entre a descrição da matrícula e a realidade, ausência de habite-se, indisponibilidade decretada por juízo (consulte a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens — CNIB) e venda de ascendente a descendente sem anuência dos demais (anulável — art. 496 do CC). Antídoto: matrícula atualizada com certidão de ônus, conferência urbanística e, em construções, o habite-se.

Um exemplo concreto: a casa do bairro do Limão

Cláudio negociava uma casa de R$ 480 mil. As certidões revelaram três camadas: execução fiscal contra o vendedor (R$ 90 mil), área de edícula não averbada e duas parcelas de IPTU em aberto. Em vez de desistir, o contrato foi desenhado: parte do preço retida em conta para quitar a execução com baixa comprovada, averbação como condição para a parcela final e quitação do IPTU no ato. A compra saiu — segura — e o desconto negociado pela irregularidade pagou dez vezes o custo da assessoria. O mesmo imóvel, comprado “no fio do bigode”, seria penhorado meses depois.

Os erros mais comuns (e caros)

1. Pesquisar só o imóvel e esquecer o vendedor. A fraude à execução nasce nos processos da pessoa, não na matrícula. Risco: perder o bem para credores que você nunca viu.
2. Aceitar certidões antigas ou de comarca única. Vendedor com domicílios anteriores exige busca ampliada. Risco: processo relevante fora do radar.
3. Ignorar o estado civil e o regime de bens. Venda sem anuência do cônjuge é anulável (art. 1.647 do CC). Risco: ação anulatória anos depois.
4. Fechar negócio com pendência “que o vendedor resolve depois”. Risco: o depois nunca chega — e a dívida é sua.

Checklist acionável: as certidões da compra blindada

• Matrícula atualizada + certidão de ônus e ações (cadeia dominial de 15–20 anos);
• Distribuidores cíveis, executivos fiscais (estadual/federal), trabalhistas e protestos — vendedor e cônjuge;
• Certidão de tributos imobiliários (Prefeitura de SP) e quitação condominial;
• Consulta de indisponibilidade (CNIB) e, para PJ vendedora, certidões da empresa e dos sócios;
• Habite-se e averbação da área construída;
• Contrato com retenções e condições suspensivas amarradas a cada pendência encontrada.

Perguntas frequentes

Posso perder o imóvel que comprei por dívidas do antigo dono?

Pode, em duas situações principais: fraude à execução (venda feita por quem respondia a processos capazes de levá-lo à insolvência — art. 792 do CPC) e dívidas propter rem, como condomínio e IPTU, que acompanham o imóvel e admitem penhora da unidade. As certidões do vendedor e do imóvel, obtidas antes da assinatura, são a forma de afastar os dois riscos.

O que é evicção na compra de imóvel?

Evicção é a perda do bem em razão de decisão judicial que reconhece o direito anterior de terceiro sobre ele (art. 447 do Código Civil) — por falha na cadeia de transmissões, fraude antiga ou dupla venda. O comprador tem regresso contra o vendedor (art. 450 do CC), mas a prevenção real é a análise da cadeia dominial na matrícula antes de comprar.

Quais certidões do vendedor devo pedir antes de comprar um imóvel?

No mínimo: distribuidores cíveis e de execuções fiscais (estaduais e federais), Justiça do Trabalho, protestos e, se casado, as mesmas certidões do cônjuge — nos domicílios atual e anteriores. Se a vendedora for empresa, acrescente certidões da pessoa jurídica e dos sócios. São elas que revelam o risco de fraude à execução.

Comprar imóvel com dívida de IPTU ou condomínio é possível?

É, desde que a dívida seja conhecida, quantificada e tratada no contrato — em geral com retenção de parte do preço para quitação comprovada. O perigoso é comprar sem saber: por serem obrigações propter rem, esses débitos podem ser cobrados do novo proprietário, inclusive com penhora da unidade.

Quando procurar um advogado para evitar problemas legais na compra?

Antes da proposta vinculante ou do sinal. A due diligence jurídica — certidões, cadeia dominial, conferência urbanística — e o desenho do contrato com retenções e condições são medidas preventivas: depois da assinatura, o que era prevenção barata vira litígio caro e demorado.

Todo problema legal grave deixa rastro em papel — antes da assinatura

Fraude à execução, evicção, dívidas que acompanham o imóvel, vícios de registro: nenhum desses riscos é invisível. Todos aparecem em certidões que custam pouco e levam dias. A compra segura não é a que tem sorte; é a que tem dossiê.

Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), conduzimos a due diligence jurídica completa — vendedor, imóvel e cadeia dominial — e estruturamos contratos com retenções e condições que neutralizam cada risco encontrado.

Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — envie a matrícula ou o endereço do imóvel em negociação e receba o mapa de certidões do seu caso.