Problemas jurídicos na compra de imóvel na planta: o que fazer quando a promessa não vira realidade?
Problemas jurídicos na compra na planta: folder descumprido, taxa SATI, vícios na entrega e condomínio antes das chaves. Veja remédios e prazos legais.
Os problemas jurídicos na compra de imóvel na planta mais frequentes depois da assinatura são publicidade que não se cumpre (a oferta vincula a construtora — art. 30 do CDC), cobranças indevidas como a taxa SATI, vícios construtivos na entrega, cobrança de condomínio antes das chaves e diferenças de área. Para cada um há remédio legal específico — com prazos que não esperam.
No estande, tudo era promessa: varanda gourmet, lazer “resort”, entrega em 30 meses. Na entrega, o lazer virou “fase 2”, surgiu uma taxa que ninguém explicou e o piso da sala estalava. O comprador na planta descobre, então, que os problemas jurídicos dessa modalidade têm hora marcada para aparecer: depois da assinatura. A boa notícia: quase todos têm remédio na lei — desde que acionado no prazo.
Enquanto nosso artigo sobre erros na compra na planta trata da prevenção antes de assinar, este aqui é o mapa do pós: o que fazer quando o problema já bateu à porta. Vamos cobrir publicidade descumprida, cobranças indevidas, vícios na entrega, condomínio antes das chaves e diferença de área.
A construtora prometeu no folder e não entregou: e agora?
A oferta publicitária vincula o fornecedor: tudo o que constou de folder, maquete, estande e anúncio integra o contrato (art. 30 do Código de Defesa do Consumidor). Se a churrasqueira do folder sumiu do memorial, o comprador pode exigir o cumprimento forçado, aceitar outro equivalente ou pedir a resolução com perdas e danos (art. 35 do CDC). Guarde o material de venda — prints, folders, propostas de corretor por aplicativo de mensagens. Em juízo, esse acervo vale mais que a discussão de boa vontade.
Quais cobranças na planta são indevidas?
Duas merecem lupa: a taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária), considerada abusiva pelo STJ quando cobrada do comprador (Tema 938), e a comissão de corretagem, cuja transferência ao comprador só é válida se prevista com clareza e informação prévia do valor (mesmo Tema 938). Cobranças sem respaldo podem ser restituídas — e, quando há má-fé, em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC). Some os valores: em um imóvel de R$ 500 mil, SATI e corretagem chegam a ultrapassar R$ 25 mil.
O imóvel veio com defeitos: quais os prazos para reclamar?
Na vistoria de entrega, aponte tudo no termo — trincas, esquadrias, infiltrações — e condicione o aceite à correção. Para vícios aparentes em bem durável, o prazo de reclamação do CDC é de 90 dias (art. 26, II); para vícios ocultos, o prazo conta da descoberta. Defeitos que comprometem solidez e segurança da edificação têm garantia legal de 5 anos (art. 618 do Código Civil), e o STJ reconhece prazo prescricional de 10 anos para a reparação de danos correlatos. Notifique a construtora por escrito — protocolo é prova; telefonema, não.
Podem cobrar condomínio antes da entrega das chaves?
Em regra, não. O STJ consolidou que a obrigação condominial nasce com a posse efetiva da unidade — a entrega das chaves —, e não com o habite-se ou a assembleia de instalação. Cobranças anteriores à disponibilização da unidade ao comprador podem ser questionadas e restituídas. O mesmo raciocínio vale para IPTU repassado antes da posse, conforme o desenho contratual.
Um exemplo concreto: o apartamento da família Duarte
Os Duarte receberam, com 4 meses de atraso já indenizado, um apartamento com infiltração na suíte e sem o playground anunciado em todo o material de lançamento. Estratégia em três frentes: termo de vistoria com ressalvas e prazo para reparos; notificação extrajudicial exigindo o equipamento de lazer com base no art. 30 do CDC, instruída com os folders; e pedido de restituição da taxa SATI de R$ 9.800 (Tema 938/STJ). Resultado em acordo: reparos em 60 dias, abatimento proporcional pelo lazer suprimido e devolução integral da taxa. Sem o acervo de provas guardado desde o estande, cada frente teria virado “palavra contra palavra”.
Os erros mais comuns (e caros)
- Jogar fora o material de venda. Risco: perder a prova que vincula a construtora à promessa (art. 30, CDC).
- Assinar o termo de entrega “limpo” para pegar as chaves logo. Risco: dificultar a cobrança de vícios aparentes não ressalvados.
- Deixar o prazo de 90 dias do CDC escoar reclamando por telefone. Risco: decadência por falta de protocolo escrito.
- Pagar toda cobrança “para não travar a entrega”. Risco: financiar abusos que a lei mandaria devolver — às vezes em dobro.
Checklist acionável do comprador na planta (fase pós-assinatura)
- Arquive folders, anúncios, propostas e conversas com o corretor desde o primeiro contato;
- Confira no contrato cada cobrança extra (SATI, corretagem, taxas) e seu fundamento;
- Na vistoria, registre vícios com fotos e ressalvas no termo — leve apoio técnico se possível;
- Notifique a construtora por escrito, com prazo, para cada pendência;
- Anote os prazos: 90 dias (vícios aparentes, CDC), garantia quinquenal de solidez (art. 618, CC).
Perguntas frequentes
O que a construtora anunciou no folder é obrigatório?
Sim. Pelo art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, a oferta e a publicidade integram o contrato e vinculam a construtora. Se o item anunciado não for entregue, o comprador pode exigir o cumprimento forçado, aceitar equivalente ou resolver o contrato com perdas e danos (art. 35 do CDC). Guardar folders e anúncios é guardar prova.
A taxa SATI é legal? Posso pedir devolução?
O STJ, no Tema 938, considerou abusiva a cobrança da taxa SATI do comprador. Valores pagos podem ser restituídos — com correção e, havendo má-fé, em dobro (art. 42, parágrafo único, do CDC). Já a comissão de corretagem pode ser transferida ao comprador, mas só com previsão clara e informação prévia do valor.
Qual o prazo para reclamar de defeitos no imóvel novo?
Vícios aparentes em bem durável: 90 dias da entrega (art. 26, II, do CDC); vícios ocultos: 90 dias contados da descoberta. Defeitos de solidez e segurança têm garantia de 5 anos (art. 618 do Código Civil), com jurisprudência do STJ admitindo prazo de 10 anos para a indenização dos danos. Sempre reclame por escrito, com protocolo.
Posso ser cobrado de condomínio antes de receber as chaves?
Em regra, não. A jurisprudência consolidada do STJ fixa que a obrigação de pagar condomínio surge com a posse efetiva da unidade — ou seja, com a entrega das chaves ou a disponibilização do imóvel ao comprador —, não com o habite-se. Cobranças anteriores podem ser contestadas e restituídas.
Quando procurar um advogado por problemas com a construtora em São Paulo?
Assim que o problema aparecer — antes de assinar termos de quitação ou aceitar acordos no balcão. Os prazos do CDC são curtos (90 dias para vícios aparentes) e a estratégia muda conforme a prova disponível. A atuação extrajudicial bem documentada resolve boa parte dos casos sem processo no TJSP — e prepara o terreno se ele for inevitável.
A promessa descumprida tem remédio — para quem age no prazo e com prova
Publicidade vinculante, restituição de cobranças abusivas, garantia de solidez, condomínio só após as chaves: o ordenamento protege o comprador na planta de ponta a ponta. O que ele não protege é a inércia — prazos de 90 dias passam rápido, e prova que não foi guardada não volta.
Na Falchet e Marques Sociedade de Advogados, escritório em São Paulo (Av. Paulista), atuamos nos conflitos pós-compra na planta — publicidade descumprida, cobranças indevidas, vícios construtivos e atraso — com estratégia extrajudicial e judicial perante o TJSP.
Fale com o nosso time pelo WhatsApp: +55 11 95901-1854 — descreva o problema com a sua unidade e envie o contrato: indicamos os remédios e prazos do seu caso.